Wer eine Eigentumswohnung vermietet, kennt das Prinzip: Monatlich wird Hausgeld gezahlt – ein Teil davon fließt in die sogenannte Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrückstellung). Aber: Kann man diese Rücklagen sofort als Werbungskosten steuerlich geltend machen?
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat im Urteil vom 14.11.2023 (Az. IX R 19/24) nun für Klarheit gesorgt. In diesem Beitrag zeigen wir, was genau entschieden wurde, welche steuerlichen Auswirkungen das hat – und worauf du als Vermieter achten solltest.
Was sind Erhaltungsrücklagen?
Erhaltungsrücklagen sind Beträge, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) vorsorglich ansammelt, um zukünftige Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Fassade, Treppenhaus) zu finanzieren.
Diese Rücklagen gehören der WEG, nicht dem einzelnen Eigentümer – und genau hier liegt der steuerliche Knackpunkt.
Was hat der Bundesfinanzhof entschieden?
Der BFH hat in seinem Urteil klargestellt:
Ein Werbungskostenabzug ist erst möglich, wenn die Rücklage tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verwendet wird.
Das bedeutet: Die Einzahlung in die Rücklage selbst ist noch keine abzugsfähige Ausgabe, da dem Eigentümer in dem Moment noch kein konkreter Aufwand entsteht, der im direkten Zusammenhang mit der Vermietung steht.
Warum ist das so?
Der Hintergrund: Werbungskosten nach § 9 EStG setzen einen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Einkunftserzielung voraus. Der alleinige Aufbau einer Rücklage dient der rechtlichen Verpflichtung innerhalb der WEG, nicht der konkreten Vermietung.
Steuerlich abzugsfähig wird der Betrag erst, wenn die Rücklage tatsächlich verwendet wird – z. B. für eine neue Heizungsanlage oder Dachsanierung. Dann liegt eine Ausgabe mit Bezug zur Vermietung vor.
Was bedeutet das in der Praxis?
Beispiel:
Du zahlst 2.000 € jährlich in die Erhaltungsrücklage deiner vermieteten Wohnung.
2025 wird daraus 5.000 € für eine Dachreparatur entnommen.
Nur die 5.000 € im Jahr der tatsächlichen Verwendung (hier: 2025) kannst du als Werbungskosten ansetzen – nicht die vorherigen Einzahlungen.
Tipps für Vermieter
Belege sammeln: Lass dir von der Hausverwaltung genau dokumentieren, wann und wofür Rücklagen verwendet wurden.
Reparaturtermine im Blick behalten: Planst du größere Sanierungen, kann eine Rücklagenverwendung deine Steuerlast im jeweiligen Jahr senken.
Steuerberater einbinden: Die steuerliche Behandlung kann bei mehreren Objekten komplex werden – professionelle Beratung hilft beim optimalen Ansatz.
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Die Entscheidung des BFH bringt Klarheit: Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind kein sofortiger Werbungskostenabzug – entscheidend ist der Zeitpunkt der tatsächlichen Mittelverwendung. Für Vermieter bedeutet das: genau hinsehen, Belege sammeln und steuerlich strategisch planen.
Unsere Steuerkanzlei in Lüneburg steht Ihnen dabei zur Seite. Wir verstehen uns nicht nur als Ansprechpartner für Ihre Steuererklärung, sondern als strategische Partner, die gemeinsam mit Ihnen die besten Lösungen erarbeiten.
Wenn Sie Fragen zu Werbungskosten oder zu anderen steuerlichen Themen haben, stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite. Sprechen Sie uns an – gemeinsam entwickeln wir die beste Strategie für Ihre steuerlichen und wirtschaftlichen Belange.