Der Erwerb vermieteter Immobilien bringt zahlreiche steuerliche Fragestellungen mit sich – insbesondere, wenn es um bestehende Mietverträge und darin enthaltene Umsatzsteuerangaben geht. Doch für Käufer gibt es nun gute Nachrichten: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass Grundstückserwerber nicht für unrichtige Steuerausweise in übernommenen Mietverträgen haften (Urteil vom 30.11.2023, Az. V R 16/22).
In diesem Beitrag erklären wir, was das Urteil bedeutet, für wen es relevant ist und welche Vorsichtsmaßnahmen trotzdem empfehlenswert bleiben.
Worum ging es im Streitfall?
Die Klägerin hatte ein vermietetes Bürogebäude erworben. In mehreren bestehenden Mietverträgen war die monatliche Miete „zzgl. 19 % Mehrwertsteuer“ ausgewiesen. Die Klägerin selbst behandelte die Vermietung – wie gesetzlich vorgesehen – als umsatzsteuerfrei.
Das Finanzamt verlangte dennoch die Nachzahlung der Umsatzsteuer auf Basis der fehlerhaften Ausweise. Begründung: Der Erwerber hätte für die falschen Angaben im Vertrag haften sollen.
Doch der BFH entschied: Keine Haftung für den Käufer.
Die Kernaussage des BFH
Der Bundesfinanzhof stellte klar:
Ein Erwerber tritt bei einem Grundstückskauf nicht automatisch in die Haftung für unzutreffende Umsatzsteuerangaben in bereits bestehenden Mietverträgen ein.
Das gilt jedenfalls dann, wenn keine eigene Rechnungsstellung durch den Erwerber mit offenem Steuerausweis erfolgt. Mit anderen Worten: Nur wer selbst Umsatzsteuer ausweist, kann zur Kasse gebeten werden.
Was bedeutet das für Käufer?
Für viele Immobilienkäufer – besonders im gewerblichen Bereich – ist das Urteil eine echte Erleichterung:
- Keine Nachzahlungspflicht für fremde Fehler
- Sicherheit beim Erwerb vermieteter Objekte
- Klarheit bei Altverträgen mit unrichtigen Umsatzsteuerregelungen
Achtung: Diese Fallstricke bleiben bestehen
Trotz des BFH-Urteils ist Vorsicht bei der Vertragsprüfung nach wie vor geboten:
- Vertragliche Umsatzsteueroptionen prüfen: Hat der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert?
- Vertragsformulierungen anpassen: Alte Formulierungen wie „zzgl. 19 % MwSt.“ können zu Missverständnissen führen.
- Erbschaft als Sonderfall: Bei Erwerb durch Erbfall tritt der Erbe vollständig in die steuerliche Rechtsstellung des Erblassers ein – inklusive möglicher Haftung (§ 14c Abs. 1 UStG).
Praxis-Tipp für Immobilienkäufer
Lassen Sie vor dem Grundstückskauf unbedingt alle bestehenden Mietverträge steuerlich prüfen. Achten Sie darauf, dass:
- keine unzutreffenden Umsatzsteuerbeträge ausgewiesen sind,
- bei Optionen zur Umsatzsteuer korrekt dokumentiert wurde,
- der gewünschte steuerliche Zustand im Kaufvertrag klar festgehalten ist.
Ihre Steuerfragen in besten Händen – Über die Schümann & Detje GmbH Steuerberatungsgesellschaft
Der BFH stärkt die Rechtsposition von Grundstückskäufern und schützt sie vor unverschuldeter Umsatzsteuerhaftung. Dennoch bleibt die Prüfung der übernommenen Mietverträge ein zentraler Bestandteil jeder Due-Diligence-Prüfung – am besten gemeinsam mit einem erfahrenen Steuerberater.
Unsere Steuerkanzlei in Lüneburg steht Ihnen dabei zur Seite. Wir verstehen uns nicht nur als Ansprechpartner für Ihre Steuererklärung, sondern als strategische Partner, die gemeinsam mit Ihnen die besten Lösungen erarbeiten.
Wenn Sie Fragen zum Grundstückskauf oder zu anderen steuerlichen Themen haben, stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite. Sprechen Sie uns an – gemeinsam entwickeln wir die beste Strategie für Ihre steuerlichen und wirtschaftlichen Belange.